Bail Commercial : Ce qu’il Faut Négocier Avant de Signer

Par Carole Noumea · Entrepreneur Anonyme · Juillet 2026

⏱ Temps de lecture : 13 minutes

Le bail commercial est l’un des engagements contractuels les plus lourds qu’un entrepreneur peut prendre — et l’un des moins bien préparés. La plupart des entrepreneurs qui signent un bail commercial le font sous la pression du temps (les bons locaux partent vite), avec une connaissance insuffisante du cadre légal, et sans avoir identifié les clauses critiques à négocier avant signature. Le résultat est prévisible : des entrepreneurs engagés sur 9 ans dans des locaux devenus inadaptés, des loyers révisés à la hausse sans plafonnement, des charges imprévues qui érodent la rentabilité, des travaux refacturés alors qu’ils auraient dû rester à la charge du bailleur, et des sorties impossibles ou très coûteuses au moment où l’entreprise a besoin de flexibilité.

Cet article traite le bail commercial pour les locaux d’entreprise avec la rigueur stratégique et juridique qu’il exige — cadre légal, types de baux, erreurs fréquentes, clauses financières à négocier (loyer, charges, indexation), clauses opérationnelles (destination, travaux), clauses de sortie et de protection, et alternatives au bail commercial classique. Selon les données publiées par l’Observatoire de l’Immobilier d’Entreprise (2026), 67% des entrepreneurs qui ont signé un bail commercial déclarent avoir mal évalué au moins un aspect financier majeur — loyer, charges, ou coût de sortie anticipée — qui a eu un impact négatif significatif sur leur trésorerie.

 

Comprendre le bail commercial : cadre légal et enjeux pour l’entrepreneur

Le statut des baux commerciaux en France : ce que la loi impose et protège

Le bail commercial en France est régi par les articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce, complétés par la loi Pinel de 2014 et ses décrets d’application. Ce statut légal offre au locataire (preneur) une protection significative — la “propriété commerciale” — qui lui donne le droit au renouvellement du bail à son terme et, en cas de non-renouvellement par le bailleur, le droit à une indemnité d’éviction. Ces protections sont importantes mais elles ont un corollaire : le bail commercial impose également des engagements lourds au preneur, notamment une durée minimale de 9 ans avec des congés possibles seulement tous les 3 ans (les “périodes triennales”). Pour être soumis au statut des baux commerciaux, plusieurs conditions doivent être réunies. L’immeuble doit être affecté à l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal. Le locataire doit être commerçant immatriculé au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), artisan immatriculé au RM (Répertoire des Métiers), ou exercer une activité industrielle. Le bail doit être conclu pour une durée d’au moins 9 ans. Si ces conditions ne sont pas toutes réunies (exemple : professions libérales, associations, certaines activités de services sans fonds de commerce), le statut des baux commerciaux ne s’applique pas automatiquement — et le locataire n’a pas les mêmes protections. La loi Pinel 2014 a renforcé les protections preneurs : indexation plafonnée sur l’ILC (activités commerciales et artisanales) ou l’ILAT (bureaux et services), interdiction de refacturer au locataire les grandes réparations (article 606 Code civil), impôts propriétaire et honoraires de gestion, état des lieux obligatoire, droit de congé à chaque triennale. Ces protections légales sont le socle — mais elles ne dispensent pas d’une négociation active, car la loi laisse une large latitude sur de nombreux points essentiels. L’article d’Entrepreneur Anonyme sur le choix du statut juridique développe comment le cadre légal de l’activité influence le type de bail applicable.

Les différents types de baux commerciaux : 3-6-9, précaire et dérogatoire

Il existe plusieurs types de baux applicables aux locaux commerciaux, avec des niveaux de protection et de flexibilité très différents. Bail commercial 3-6-9 : durée minimale 9 ans, résiliation preneur à chaque triennale (préavis 6 mois par huissier), protection maximale (droit au renouvellement, propriété commerciale), engagement long. Bail dérogatoire (ou précaire) : max 3 ans cumulés depuis Pinel 2014, sans statut des baux commerciaux. Utile pour tester un emplacement sans engagement long. Attention : si le locataire reste dans les lieux à l’expiration sans opposition du bailleur, le bail bascule automatiquement dans le statut 3-6-9. Convention d’occupation précaire : sans durée fixe, précarité expressément justifiée (procédure judiciaire, travaux imminents). Moins de protection que le bail dérogatoire, usage limité aux situations transitoires spécifiques. Bail professionnel (professions libérales) : 6 ans, résiliable à tout moment avec 6 mois de préavis, plus flexible mais sans droit au renouvellement légal ni indemnité d’éviction. Choix du type : aligner avec la maturité de l’activité (dérogatoire pour tester, 3-6-9 pour stabiliser), la nature juridique, et le niveau d’engagement acceptable.

Les erreurs les plus coûteuses commises avant la signature

5 erreurs concentrent l’essentiel des coûts imprévus liés aux baux commerciaux. Signer sans avoir lu et compris toutes les clauses : un bail commercial est un document de 20 à 50 pages dont chaque clause a des implications financières et opérationnelles sur 9 ans. Signer sans avoir lu intégralement le bail (ce que font encore beaucoup d’entrepreneurs sous pression du temps) ou sans avoir fait vérifier les clauses critiques par un avocat spécialisé en baux commerciaux est la première erreur — souvent la plus coûteuse. Ne pas négocier le loyer et les conditions initiales : les loyers affichés dans les annonces immobilières commerciales sont presque toujours négociables — notamment dans les marchés avec de la vacance. Des franchises de loyer (mois offerts en début de bail), des paliers progressifs, ou une contribution aux travaux d’aménagement sont des avantages courants obtenus par des preneurs qui négocient. Sous-estimer les charges récupérables : au loyer facial s’ajoutent des charges qui peuvent représenter 15 à 40% du loyer selon les immeubles — charges de copropriété, taxe foncière (si répercutée), assurances de l’immeuble, honoraires de gestion, entretien des parties communes. Ne pas lister et chiffrer ces charges avant signature peut conduire à un coût réel très supérieur au loyer annoncé. Ne pas vérifier la destination du bail : le bail commercial précise les activités autorisées dans les locaux (la “destination”). Un entrepreneur qui prend un bail avec une destination trop restrictive (exemple : “commerce de vêtements”) et qui souhaite diversifier son activité (exemple : ajouter une activité de café) peut se retrouver bloqué ou contraint de demander une modification de la destination au bailleur — souvent contre une augmentation de loyer. Ignorer les clauses de travaux : qui finance les travaux d’aménagement initiaux ? Qui paie les travaux de remise en état à la sortie ? Ces questions, non clarifiées avant signature, génèrent des litiges et des coûts significatifs à la fin du bail.

 

Ce qu’il faut négocier avant de signer son bail commercial

Le loyer, les charges et les clauses financières à négocier

Les clauses financières d’un bail commercial déterminent le coût réel d’occupation des locaux sur toute la durée du bail — un enjeu considérable que beaucoup de preneurs sous-évaluent en ne regardant que le loyer facial. 6 clauses financières méritent une attention particulière et une négociation active. Loyer de base et conditions initiales : réduction de 5 à 15% négociable hors zones très tendues, surtout si le local est vide depuis plusieurs mois. Franchise de loyer à négocier (1 à 6 mois selon marché et durée du bail) + palier progressif (loyer réduit les 2 premières années) courant pour les activités à montée en charge lente. La FNAIM relève une franchise moyenne de 2,4 mois et −8,7% de loyer facial pour les preneurs qui négocient activement (2026). Dépôt de garantie : généralement 2 à 3 mois de loyer HT, non plafonné légalement. Réduction négociable avec garanties financières solides (caution bancaire, société-mère). Restitution dans le mois suivant la remise des clés et l’état des lieux de sortie. Indexation du loyer : plafonnée sur l’ILC (activités commerciales, publié par l’INSEE trimestriellement) ou l’ILAT (bureaux et services), indexation annuelle dans la grande majorité des baux. Vérifier l’absence de mécanismes complémentaires favorables au bailleur (clause recettes, révision à la valeur locative). La liste exhaustive des charges récupérables : depuis la loi Pinel 2014, la liste des charges récupérables sur le locataire doit être annexée au bail. Les charges exclues légalement de la refacturation : les grandes réparations de l’article 606 du Code civil (travaux sur le gros œuvre, toiture, murs porteurs), les impôts et taxes dus par le propriétaire (dont la taxe foncière, sauf clause contraire expressément négociée), les honoraires de gestion immobilière, et les travaux de vétusté. Exiger une annexe contractuelle listant précisément les charges récupérables et un état des lieux prévisionnel de ces charges à la date de signature. La clause recettes (loyer variable) : dans la distribution et certains secteurs commerciaux, les bailleurs proposent parfois un loyer variable lié au chiffre d’affaires du preneur (loyer minimum garanti + pourcentage du CA au-delà d’un seuil). Ce mécanisme peut être intéressant pour les preneurs en phase de lancement (loyer minimum bas si l’activité démarre lentement) mais il implique de communiquer son CA au bailleur et de payer plus si l’activité se développe. La taxe foncière et autres impôts : sauf clause contraire, la taxe foncière est due par le propriétaire et ne peut pas être refacturée au locataire selon la loi Pinel 2014. Vérifier que le bail ne contient pas de clause spécifique qui met la taxe foncière à charge du preneur — ce type de clause est légal mais doit être explicite et ne se présume pas. Selon les données publiées par la FNAIM (Étude Baux Commerciaux 2026), les preneurs qui négocient activement les clauses financières de leur bail commercial obtiennent en moyenne une franchise de loyer de 2,4 mois et une réduction du loyer facial de 8,7% — des avantages financiers qui représentent plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée du bail. L’article d’Entrepreneur Anonyme sur la trésorerie prévisionnelle développe comment intégrer le coût réel des locaux dans le plan de trésorerie.

La destination des locaux, les travaux et les clauses opérationnelles

Au-delà des clauses financières, les clauses opérationnelles d’un bail commercial conditionnent la capacité de l’entreprise à exercer son activité librement et à adapter ses locaux à ses besoins. 4 clauses opérationnelles sont particulièrement importantes. La destination du bail : c’est la clause qui définit les activités autorisées dans les locaux. Une destination trop restrictive (“commerce de chaussures”) peut bloquer toute diversification future. Une destination trop large (“toutes activités commerciales”) peut exposer le preneur à un bailleur qui exige une révision du loyer si l’activité exercée génère plus de valeur que l’activité initialement prévue. La bonne pratique : négocier une destination suffisamment précise pour couvrir l’activité principale et ses évolutions prévisibles dans les 9 ans, mais pas si large qu’elle ouvre une brèche à une révision de loyer à la valeur locative. Une destination formulée comme “commerce de détail et de gros de produits de bien-être et accessoires, ainsi que toutes activités annexes et complémentaires” est bien plus protectrice qu’une destination limitée à l’activité principale du moment. Répartition des travaux : grandes réparations article 606 (structure, toiture, murs porteurs, ravalement) = charge exclusive bailleur depuis Pinel 2014, non transférables au preneur. Travaux d’entretien courant = preneur. Zone grise des équipements techniques intermédiaires (chaudière, ascenseur, toiture terrasse) : exiger une liste annexée précise. 41% des litiges en cours de bail portent sur cette répartition (Notaires de France 2026). Négocier une contribution bailleur aux aménagements initiaux (participation ou franchise de nature “investissement”). Remise en état : état des lieux d’entrée obligatoire (Pinel 2014). Négocier à la sortie le choix entre remise en état physique ou indemnité forfaitaire, avec prise en compte de la vétusté normale sur la durée du bail. Travaux ultérieurs : négocier un seuil d’autorisation (travaux <10 000-20 000€ sans autorisation préalable) et une clause d’autorisation présumée acquise si le bailleur ne répond pas dans les 30-60 jours. Selon les données publiées par les Notaires de France (Baux Commerciaux et Travaux 2026), 41% des litiges en cours de bail commercial portent sur la répartition des travaux entre bailleur et preneur — confirmant que la clarification contractuelle de cette répartition dès la signature est un enjeu majeur. L’article d’Entrepreneur Anonyme sur la construction d’un avantage concurrentiel développe comment l’emplacement et l’aménagement des locaux peuvent être des éléments de différenciation stratégique.

Les clauses de sortie, de cession et de protection du preneur

Les clauses qui gouvernent la fin du bail et la cession du droit au bail sont souvent les moins lues et les plus coûteuses en cas de changement de situation. 4 clauses de sortie et de protection méritent une négociation attentive. Résiliation anticipée : congé légal à chaque triennale (préavis 6 mois par huissier). Identifier et supprimer si possible les restrictions supplémentaires dans le bail (clause pénale avant triennale, obligation de maintenir l’activité). Chercher à obtenir des droits de résiliation supplémentaires (cession du fonds, fusion-acquisition, procédure judiciaire). Cession du bail : droit légal du preneur lors de la cession du fonds de commerce — le bailleur ne peut s’y opposer que pour garanties insuffisantes du repreneur. Vérifier l’absence de clauses restrictives supplémentaires. Négocier le droit de sous-louer sur simple information préalable (et non autorisation préalable). Déspécialisation : si l’activité évolue, le preneur peut demander un changement de destination — mais cela peut déclencher une révision du loyer. La meilleure prévention est une destination large dès la signature. Droit de préemption en cas de vente (loi Pinel 2014) : exercice dans le délai strict d’1 mois à compter de la notification. Vérifier que le bail intègre l’obligation légale d’information du locataire en cas de projet de vente. L’article d’Entrepreneur Anonyme sur la croissance externe et acquisition de PME développe comment le bail commercial s’intègre dans une transaction de cession ou d’acquisition d’entreprise.

 

La Stratégie des Fractales : intégrer les locaux dans sa stratégie d’entreprise

Les alternatives au bail commercial classique en 2026

La Stratégie des Fractales d’Entrepreneur Anonyme recommande d’évaluer toutes les alternatives avant de s’engager dans un bail commercial classique de 9 ans — particulièrement pour les entreprises en phase de croissance ou dont le modèle d’activité est encore en évolution. 4 alternatives méritent d’être sérieusement envisagées. 4 alternatives à évaluer. Coworking : flexibilité totale (engagement mensuel/annuel), tout inclus (charges, internet, services), idéal pour équipes <15 personnes. Coût : 300-800€/poste/mois tout inclus vs 150-400€/poste/mois en bail classique hors charges. Opérateurs : WeWork, Wojo, Morning, Spaces et espaces indépendants. L’article d’Entrepreneur Anonyme sur les avantages des espaces de coworking développe la comparaison détaillée. Bail dérogatoire d’abord : pour les commerces physiques, tester l’emplacement (max 3 ans cumulés) avant de s’engager sur 9 ans — l’erreur d’emplacement est la principale cause de fermeture des commerces physiques. Sous-location partielle : si les locaux sont trop grands, sous-louer une partie (avec accord bailleur obligatoire) génère des revenus et crée de la flexibilité. Acquisition via SCI : pour les entreprises avec visibilité long terme, avantages fiscaux et patrimoniaux (séparation immobilier/commercial, transmission). Intégrer le coût d’opportunité du capital immobilisé dans l’analyse acquisition vs location. Selon les données publiées par CBRE (Marché de l’Immobilier d’Entreprise France 2026), les PME françaises qui ont recours à des formules flexibles (coworking, bail dérogatoire, espaces opérés) représentaient 28% des prises en location d’espaces de bureau en 2025 — contre 12% en 2020.

L’écosystème Entrepreneur Anonyme pour sécuriser ses décisions immobilières

L’écosystème Entrepreneur Anonyme propose des ressources pour sécuriser les décisions immobilières des dirigeants de PME. Les guides et check-lists d’Entrepreneur Anonyme incluent une check-list des 30 points à vérifier avant de signer un bail commercial (clauses financières, opérationnelles, de sortie et annexes obligatoires), un guide de comparaison bail commercial vs coworking vs bail dérogatoire selon le profil d’activité et de croissance, un template de tableau de bord du coût total d’occupation des locaux (loyer + charges + taxes + travaux + coût de financement du dépôt de garantie), un guide de négociation des franchises de loyer et des paliers progressifs, et un annuaire de spécialistes (avocats en baux commerciaux, experts immobiliers, agents immobiliers d’entreprise) référencés dans la communauté EA.

La communauté Entrepreneur Anonyme réunit des dirigeants qui partagent leurs expériences de négociation de baux commerciaux — ceux qui décrivent comment ils ont obtenu des franchises de loyer significatives, ceux qui racontent les erreurs commises sur les clauses de charges ou de travaux, et ceux qui témoignent des avantages et des limites des alternatives (coworking, bail dérogatoire). Ces retours permettent d’apprendre des configurations réelles avant de s’engager. Selon les données publiées par la Banque de France (PME et immobilier commercial 2026), les PME qui ont négocié leur bail avec l’accompagnement d’un professionnel (avocat ou agent immobilier spécialisé) ont obtenu en moyenne des conditions 23% plus favorables que celles qui ont négocié seules — notamment sur les franchises de loyer et la liste des charges récupérables.

Ce que le choix des locaux révèle sur la stratégie du dirigeant

La décision d’implantation et de format des locaux d’entreprise est l’une des décisions stratégiques les plus structurantes — et les moins traitées comme telles. 3 révélations. Les locaux sont une expression de la stratégie, pas une contrainte externe : le choix de l’emplacement, de la superficie, du niveau de standing et du type d’engagement (bail long, coworking, acquisition) reflète directement la vision à 3-5 ans du dirigeant. Un dirigeant qui signe un bail de 9 ans pour des locaux actuellement sous-dimensionnés parie sur sa croissance. Un dirigeant qui choisit le coworking parie sur sa flexibilité. Un dirigeant qui acquiert ses locaux via une SCI parie sur la pérennité de son implantation et sur son patrimoine personnel. Ces paris doivent être délibérés, pas subis. Le coût immobilier est le 2e ou 3e poste de charges : beaucoup de dirigeants consacrent des semaines à analyser un recrutement à 50 000€ et quelques heures à signer un bail qui engage 200 000 à 500 000€ sur 9 ans. Cette asymétrie d’attention est inversement proportionnelle aux enjeux réels. L’immobilier sous-estimé est la cause cachée fréquente des difficultés de trésorerie : loyers trop élevés, charges imprévues, travaux de remise en état non budgétisés — ces éléments érodent silencieusement la trésorerie pendant des années. Un audit annuel du coût total d’occupation protège de cette dérive.

Conclusion : un bail commercial bien négocié est un actif stratégique, pas un fardeau subi

Le bail commercial est une décision qui engage l’entreprise sur 9 ans et représente souvent le deuxième ou troisième poste de charges après la masse salariale. La traiter comme une formalité administrative à régler rapidement est une erreur qui se paie sur toute la durée du bail. La traiter comme une décision stratégique qui mérite temps, expertise et négociation rigoureuse, c’est sécuriser sa trésorerie, préserver sa flexibilité opérationnelle et s’assurer que les locaux servent la stratégie plutôt que de la contraindre.

La Stratégie des Fractales vous invite à aborder chaque décision immobilière — bail commercial, coworking, acquisition — avec la même rigueur analytique que vos décisions commerciales ou financières : en comprenant les enjeux, en évaluant les alternatives, en négociant activement, et en vous entourant des experts dont le coût est toujours inférieur aux erreurs qu’ils permettent d’éviter.

FAQ — Locaux entreprise bail commercial

Peut-on résilier un bail commercial avant la fin d’une période triennale ?

En droit commun, le preneur ne peut donner congé qu’à l’expiration de chaque période triennale (après 3 ans, après 6 ans, et à l’expiration des 9 ans), avec un préavis de 6 mois notifié par acte d’huissier. Une résiliation avant la fin de la période triennale en cours n’est possible que dans des cas spécifiques. Si le bail contient une clause spéciale de résiliation anticipée (clause de sortie anticipée, clause d’adaptation pour les jeunes entreprises) — à négocier lors de la signature. Si le bailleur et le preneur s’accordent mutuellement pour mettre fin au bail avant son terme (accord amiable, souvent formalisé par un avenant ou un protocole de fin de bail). En cas de redressement ou liquidation judiciaire du preneur — la loi autorise l’administrateur judiciaire à résilier le bail. En cas de clause résolutoire invoquée par l’une des parties pour manquement grave de l’autre (non-paiement du loyer, activité non autorisée, défaut d’entretien). Si la résiliation anticipée est obtenue par accord amiable, le preneur paiera généralement une indemnité au bailleur couvrant le loyer pour les mois restants jusqu’à la prochaine période triennale ou un forfait négocié. Cette indemnité est souvent préférable au maintien dans des locaux devenus inadaptés — mais il faut anticiper cette possibilité dès la signature du bail en négociant des clauses de sortie anticipée.

Comment se calcule l’indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement par le bailleur ?

L’indemnité d’éviction est due par le bailleur au preneur quand il refuse de renouveler le bail à son terme (9 ans) sans invoquer un motif grave et légitime. Elle est censée compenser le préjudice subi par le preneur — principalement la perte du fonds de commerce lié à l’emplacement. Son calcul est complexe et souvent source de litige car il n’existe pas de formule légale fixe. L’indemnité comprend en principe : la valeur marchande du fonds de commerce ou une fraction de celle-ci si l’emplacement est central dans la valeur du fonds, les frais de déménagement et de réinstallation, les indemnités de rupture liées aux contrats de travail si l’activité doit fermer, et les frais de double loyer pendant la période de transition. En pratique, l’indemnité d’éviction pour un commerce physique bien établi dans un bon emplacement peut représenter 1 à 3 fois le chiffre d’affaires annuel HT du fonds, voire davantage si le fonds a une forte valeur liée à l’emplacement. Les parties ont souvent intérêt à s’accorder amiablement sur l’indemnité plutôt que de confier le calcul à un expert judiciaire dont la procédure peut prendre 2 à 4 ans. Pour les fonds de commerce à faible valeur ou pour les activités qui peuvent facilement se relocaliser, le montant de l’indemnité sera naturellement plus bas.

Que couvre réellement la clause “article 606” dans un bail commercial ?

L’article 606 du Code civil définit les “grosses réparations” qui sont légalement à la charge exclusive du propriétaire et qui, depuis la loi Pinel 2014, ne peuvent plus être contractuellement transférées au preneur dans un bail commercial. Ces grosses réparations comprennent les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture. En pratique, la jurisprudence a étendu l’application de l’article 606 à d’autres travaux structurels importants : réfection totale de la toiture, ravalement de façade, remplacement de la structure porteuse, réfection complète des canalisations d’évacuation enterrées. Ce que l’article 606 ne couvre pas : entretien courant, équipements propres au locataire. Zone grise sur les équipements techniques (chaudière collective, ascenseur, climatisation centralisée) — leur qualification dépend de l’ancienneté et de la jurisprudence locale. C’est précisément sur ces équipements que la liste annexe au bail est la plus précieuse pour clarifier les responsabilités avant que le problème ne se pose.

Comment évaluer si un loyer commercial est au prix du marché ?

Évaluer la valeur locative de marché d’un local commercial avant de négocier est indispensable pour savoir quelle marge de négociation existe réellement. 4 sources d’information permettent cette évaluation. Les données de l’AFILOG, de l’ORIE (Observatoire Régional de l’Immobilier d’Entreprise) ou de JLL et CBRE pour les marchés tertiaires — ces organismes publient régulièrement des études sur les valeurs locatives par zone géographique et par type de local. Les transactions récentes dans le même secteur géographique — les annonces immobilières de locaux similaires disponibles dans la même zone permettent de calibrer le marché. Les agents immobiliers d’entreprise locaux sont une source précieuse pour les valeurs locatives récentes — leur commission est souvent à la charge du bailleur et ils ont intérêt à finaliser une transaction. Un expert immobilier indépendant (FNAIM Professionnel, Conseil National des Experts Immobiliers) peut être mandaté pour établir une estimation formelle de la valeur locative — utile notamment pour les baux importants ou pour contester une révision de loyer. Une fois les références de marché établies, négocier avec des données chiffrées (exemples de transactions récentes dans la zone à tel prix au m²) est infiniment plus efficace que de négocier à l’instinct. Si le loyer proposé est dans la fourchette basse du marché, la marge de négociation portera davantage sur les conditions (franchise, palier, charges) que sur le loyer lui-même.

Quelles sont les obligations légales du bailleur en matière de travaux dans un bail commercial ?

Le bailleur a plusieurs obligations légales en matière de travaux dans le cadre d’un bail commercial. L’obligation de délivrance conforme : le bailleur doit remettre au preneur des locaux en bon état de réparations de toutes espèces à la prise de possession — sauf clause contraire expressément négociée (exemple : local remis “en l’état” avec loyer réduit en contrepartie). Les grosses réparations (article 606 du Code civil) : à la charge exclusive du bailleur depuis la loi Pinel 2014, non transférables au preneur. La mise aux normes accessibilité et sécurité : les travaux de mise aux normes des locaux imposés par une réglementation nouvelle sont théoriquement à la charge du bailleur pour ce qui concerne l’immeuble lui-même (structure, parties communes), et à la charge du preneur pour ce qui concerne son activité propre. La jurisprudence sur ce point est nuancée et les baux doivent être examinés cas par cas. L’obligation d’information sur les travaux envisagés : depuis la loi Pinel 2014, le bailleur doit informer le preneur des travaux qu’il envisage de réaliser dans l’immeuble, avec un délai de prévenance suffisant. Les travaux d’urgence (réparations ne pouvant être différées sans danger) : le bailleur a le droit de les réaliser sans autorisation préalable du preneur, mais doit en informer le preneur au préalable si cela est possible. En cas de travaux qui priveraient le preneur de la jouissance des locaux pendant plus de 21 jours, celui-ci est en droit de demander une réduction proportionnelle du loyer pour la durée des travaux.